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Immobilien Zeitung August 2019

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© HPhoto Hannes

© HPhoto Hannes Pacheiner DAS IMMOBILIENMAGAZIN Nr. 37 / August 2019 DR. HASSLACHER ZU RISIKEN UND PFLICHTEN Eintragungsgrundsatz einer Dienstbarkeit Ein wesentlicher Grundsatz des Grundbuchrechtes ist: Was eingetragen ist gilt, was nicht eingetragen ist, gilt nicht. Durchbrochen wird dies (insbesondere bei Dienstbarkeiten) lediglich bei sogenannten offenkundigen Dienstbarkeiten die für Jedermann bei Besichtigung der Liegenschaft zu erkennen sind. Solche brauchen im Grundbuch nicht eingetragen zu sein. Der Käufer erwarb eine Liegenschaft wo im Lastenblatt zu Gunsten der Nachbarliegenschaft unter Verweis auf den konkreten Vertragspunkt nur eine sogenannte Reparaturservitut einverleibt war. Diese ist vom Erwerber daher jedenfalls zu dulden. Der Erwerber hat dann auf der Liegenschaft ein zusätzliches Gebäude errichtet. Der Nachbar klagte ihn auf Unterlassung mit der Begründung, dass im selben Vertrag in welchem die Dienstbarkeit der Reparaturservitut begründet wurde, in einem weiteren Unterpunkt eine sogenannte Bauverbotsservitut vereinbart wurde, die aber (aus nicht bekannten Gründen) im Grundbuch nicht eingetragen war. Es konnte nicht mehr erhoben werden, ob dies schlichtweg bei der seinerzeitigen grundbücherlichen Durchführung übersehen wurde oder deren Einverleibung im Grundbuch einfach nicht beantragt wurde. Der Beklagte als mit der Servitutbelastete hat sich darauf berufen, dass im Grundbuch lediglich die Reparaturservitut einverleibt ist, nicht aber eine Bauverbotsservitut. Der OGH ist dem gefolgt. Der Kläger drang mit seinem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch nicht durch. Warum? Der OGH hat festgehalten, dass allgemein ein Vertrauen auf das Grundbuch besteht. Eine Einsichtnahme in die sogenannte Urkundensammlung des Grundbuches (wo der konkrete Vertrag erliegt) aus dem die konkrete seinerzeit (einverleibte) Servitut beschrieben ist, ist nur dann notwendig und erforderlich, wenn der Verdacht des Zweifels der Richtigkeit 8 und des Umfanges der im Grundbuch eingetragenen Servitut besteht oder wenn die Einsichtnahme in die Urkundensammlung als verkehrsüblich angesehen muss. Bei vorangegangenen Entscheidungen des OGH ging es immer nur darum, dass sich der genaue Inhalt, der im Grundbuch eingetragenen Servitut erst aus der Urkundensammlung ergab, gegenständlich bei der Reparaturservitut sohin in welchem Ausmaß diese konkret besteht. In einem solchen Falle ist der Erwerber nicht im Vertrauen auf den bloßen Wortlaut der Eintragung geschützt sondern auch an den konkreten Inhalt dieses Vertragspunktes aus der Urkunde. Der Erwerber einer Liegenschaft muss aber nicht in die Urkundensammlung Einsicht nehmen um daraus allenfalls aus einem Unterpunkt eine weitere (nicht eingetragene) Servitut zu finden. Eine weitere Servitut, die zwar, aber mangels Einverleibung aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist, ist nicht entstanden! Der OGH hält nochmals ausdrücklich fest, dass eine vertraglich eingeräumte Servitut erst mit der konkreten Einverleibung derselben im Grundbuch entsteht. Die Bauverbotsservitut war aber im Grundbuch nicht einverleibt und daher auch nicht entstanden. Die einverleibte Reparaturservitut (die im Übrigen etwas komplett verschiedenes ist als eine sogenannte Bauverbotsservitut [bei welcher dem Verbotsbelasteten die Bebauung der Liegenschaft in einem bestimmten Bereich zu Gunsten einer Nachbarliegenschaft nicht erlaubt ist]) ist aber so etwas grundverschiedenes. Der Nachbar, der seinerzeit mit dem Voreigentümer wohl eine vertragliche Vereinbarung über die Nicht-Verbauung geschlossen hat, schaut durch die Finger, weil bei der Durchführung des Vertrages wohl schlicht darauf vergessen wurde, zusätzlich zur Reparaturservitut auch ausdrücklich die Bauverbotsservitut einzuverleiben. Es ist daher ein Irrglaube zu vermeinen, man habe über die Servitut einen Vertrag, und sei daher auch hinsichtlich künftiger Erwerber der belasteten Liegenschaft geschützt, weil er ohnedies als Sorgfaltsmaßstab in die Urkundensammlung Einsicht nehmen müsse. Muss er vielleicht schon, wenn es um den Umfang der einverleibten Servitut geht. Das ändert aber nichts daran, dass die, im selben Vertrag ebenfalls enthaltene aber nicht im Grundbuch eingetragene mangels Eintragung gar nicht einmal entstanden ist! Rechtstipp: Gehen Sie gewissenhaft bei der Begründung von Servituten vor! Werden unterschiedliche Servitute vereinbart, achten Sie darauf, dass jede einzelne Servitut im Grundbuch separat eingetragen ist! Kontakt & Info Hauptplatz 25 . 9500 Villach Tel.: + 43 (0) 4242 / 219399 Mail: kanzlei@hh-law.at

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