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Immobilien Zeitung Dezember 2018

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DAS IMMOBILIENMAGAZIN

DAS IMMOBILIENMAGAZIN Nr. 29 / Dezember 2018 Finanzierungen BAUSPARKASSEN und BANKEN //Teil 3// Spezialthema: Fremdfinanzierung von Vorsorgewohnungen Das Interesse, neu errichtete Immobilien als langfristiges Anlageobjekt zu erwerben ist weiter ungebrochen. Wesentliche Treiber dieses Trends liegen u.a. in folgenden Umständen begründet: Wenig alternative risikoarme Möglichkeiten Geld zu veranlagen, weiter steigende Mietpreise, die konstant steigenden Verkaufspreise von Immobilien und das sehr moderate Zinsniveau. Welche Form der Finanzierung? In vielen Fällen ist die Finanzierung ein wesentlicher Teil des steuerlichen Konzeptes. Vorsorgewohnungen werden sowohl von Bausparkassen als auch Banken unter gewissen Rahmenbedingungen, welche sich in vielen Fällen jedoch sehr unterschiedlich gestalten, finanziert. Was ist dabei im Detail zu beachten? Im Vorfeld ist ein Orientierungsgespräch mit einem Steuerberater notwendig, um speziell einerseits das geplante Investment unter Berücksichtigung der individuellen steuerlichen Auswirkungen wie auch den sinnvollen Eigenkapital/-Fremdkapitalmix unabhängig möglicher Musterberechnungen des Anbieters definieren zu können. Darüber hinaus sollte Klarheit vorherrschen, ob eine mögliche Eigennutzung innerhalb den steuerlich relevanten Fristen ausgeschlossen ist. Was ist im Zuge der Finanzierungsprüfung wesentlich? Wertansätze der Immobilien: Im Regelfall werden die Verkaufspreise als Grundlage genommen. Manche Institute setzen alternativ auch Ertragswertverfahren an. Herr Mag. Gerfried Karner Gesellschafter © Fotowerkstatt „Die umfassende Risikobetrachtung dieser Anlageform beinhaltet auch zwingend den professionellen Zugang zur Finanzierung dafür.“ Brutto oder Nettokaufpreise: Nicht jedes Institut setzt die Bruttokaufpreise bei der Bewertung an. Berücksichtigung der Refundierung der Mehrwertsteuer: Manche Institute verwenden die möglichen rückfließenden Beträge der Mehrwertsteuer als Sondertilgung für den Kredit und verzichten auf weiteres Eigenkapital mit Ausnahme der Erwerbsnebenkosten. Zusätzlich können hier kostengünstige Zwischenfinanzierungsvarianten dieser Rückflüsse für Kunden eine wesentliche Kostenersparnis bringen. Ansätze der zukünftigen Mieterträge in der Haushaltsrechnung: Hier ist speziell darauf zu achten, dass es eine Vielzahl unterschiedlicher Bewertungsansätze der Institute gibt: Im schlechtesten Fall sogar kein Ansatz der Einnahmen bis hin zu Abschlägen bis 50 % von der Nettomiete. Demgegenüber steht immer der Aufwand in Höhe der Kreditrate, oft auch noch einer fiktiv höhere Rate zur Prüfung der Leistbarkeit. Variabler oder fixer Zinssatz: Bekannterweise sind variable Zinssätze im Regelfall niedriger als Fixzinssätze und auch mögliche Sondertilgungen sind flexibler gestaltbar. Jedoch setzt man sich damit dem vollen Zinsänderungsrisiko aus. Aufgrund aktuell sehr attraktiver Möglichkeiten für Fixzinsabsicherungen kann gerade dieses wesentliche Risiko sogar bis 30 Jahre abgesichert werden. Weiters kann bei einer langfristigen Zinsabsicherung der zusätzliche Effekt realisiert werden, dass dem fixen Kreditaufwand laufende an die Inflation angepasste Mieten positiv gegenüberstehen können. Expertentipp: Nutzen Sie die Möglichkeit des kostenlosen Erstgespräches der erfahrenen Berater der BIS/KREDITAUSTRIA in Kärnten, Steiermark oder Wien, um sich einen bankenunabhängigen Marktüberblick verschaffen zu können. Spezielle Fragestellungen zur Finanzierung: • Refundierung der Mehrwertsteuer? • Wenn JA, bestmögliche Miteinbeziehung im Rahmen Finanzierung und best- und kostengünstigste Form der Vorfinanzierung? • Notwendiger und sinnvoller Eigenmittelanteil gesamt? • Bankmäßiger Ansatz der zukünftigen Mieterträge? • Sinnvolle Kreditlaufzeit? • Fixer oder variabler Zinssatz? • Maximaler tilgungsfreier Zeitraum bis zur Vermietung? Kontakt & Info B-I-S Beratung-Information-Service GmbH Schönaugasse 54 b/EG, 8010 Graz Tel.: +43 (0) 676 / 7006606 Mail: office@kreditaustria.at Web: www.kreditaustria.at Mehrwert durch Unabhängigkeit Kompetenz durch 20 Jahre Bankennetzwerk Individuelle Finanzierungskonzepte Informieren Sie sich über unser Leistungsspektrum unter www.kreditaustria.at Verfolgen Sie die aktuellen Werte der Leitzinssätze mit unserer kostenlosen Kreditapp! „Kreditapp“ 10

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