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Immobilien Zeitung Juni 2019

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Herzlich Willkommen zur Juni 2019 Ausgabe der Immobilien Zeitung ImmoSale24

© HPhoto Hannes

© HPhoto Hannes Pacheiner DAS IMMOBILIENMAGAZIN Nr. 35 / Juni 2019 DR. HASSLACHER ZU RISIKEN UND PFLICHTEN Gilt die Vereinbarung des Schriftformgebotes immer? In vielen Verträgen ist eine Formulierung „Änderung und Ergänzungen dieser Vereinbarung bedürfen der Schriftform, was auch für die Vereinbarung gilt, vom Formerfordernis der Schriftform abzugehen“ oder ähnlich. Gilt dies immer uneingeschränkt? Können Sie darauf vertrauen? Nachbarn gerieten in Streit darüber, ob ein Wegerecht für den einen auf dem Grundstück des anderen besteht oder nicht. Im Zuge dieser Streitigkeiten führten sie eine Korrespondenz über den Verkauf des angeblich mit dem Wegerecht belasteten Grundstückes an den Dienstbarkeitsberechtigten. Dieser Schriftverkehr über den Verkauf wurde von den Anwälten der Vertragsparteien geführt. Der Anwalt des Verkäufers hatte in seiner e-Mail als vorgefertigte Fußzeile einen Disclaimer, wonach elektronisch abgegebene Erklärungen (e-Mails) ohne nachfolgende schriftliche Bestätigung keine Rechtswirkungen haben. Dieser Disclaimer fiel dem Käufer nicht auf. Er konzentrierte sich nur auf das dem e-Mail als PDF beigefügte Schreiben. Es wurden zwischen den Anwälten per e-Mail Kaufvertragsentwürfe und Änderungsvorschläge ausgetauscht. Letztlich einigten sie sich auf eine Vertragsversion. Diese wurde aber wieder mit dem, den Disclaimer beinhaltenden, e-Mail verschickt. Der Verkäufer wollte plötzlich nicht mehr verkaufen. Der Käufer berief sich aber darauf, dass Einigkeit über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis erzielt wurde und klagte den Nachbarn auf Zuhaltung des Kaufvertrages. Der Verkäufer wendete den Disclaimer laut dem -e-Mail-Vordruck seines Anwaltes ein und verwies darauf, dass eine schriftliche (sohin nicht via e-Mail) geschlossen Vereinbarung nicht erfolgt sei. Der OGH kam zum Schluss, dass der 8 schriftliche Vorbehalt der Schriftform im Disclaimer irrelevant ist, wenn nachgewiesen ist, dass der Verkäufer bei der Einigung bereits einen Bindungswillen hatte. Im vorvertraglichen Bereich kann zwar jede Partei einseitig Formerfordernisse festlegen sowohl für Erklärungen des Gegners als auch für eigene Erklärungen. Damit würde die Partei zu erkennen geben, dass ihr vor Einhaltung der Schriftform der endgültige Bindungswille fehlt. Es können sowohl beide Parteien von einem vereinbarten Formerfordernis aber auch eine Partei von einem von ihr einseitig bestimmten Formerfordernis konkludent oder durch schlichtes Nichteinhalten dieser Formerfordernis abgehen. Dies trifft insbesondere zu, wenn festgestellt ist, dass die (nicht der vereinbarten Form entsprechende Erklärung) vom Verkäufer tatsächlich mit Bindungswillen abgegeben wurde! Den Bindungswillen des Verkäufers bestätigt der OGH aufgrund der Übereinkunft. Nun war eine weitere Hürde zu nehmen: Eine Schriftformerfordernis, an die der Verkäufer die Gültigkeit von Erklärungen seins Vertreters (der Anwalt der in seinem Namen die Korrespondenz führte) gebunden hat, bewirkt eine Vollmachtsbeschränkung die der Vertreter nicht selbst aufheben kann. Formlose Erklärungen des Vertreters wären daher wegen Vollmachtsmangels unwirksam. Dies gilt jedoch nicht im Fall von Formvorbehalten, die der Anwalt als Vertreter selbst aus eigenem abgegeben hat. Hier der von ihm im e-Mail in der Fußleiste als Vordruck vorhandenen Disclaimers losgelöst von dem im PDF beigefügten eigentlichen Schreiben. Das heißt: Der Verkäufer selbst hat ja den Formvorbehalt des Disclaimers im Standard e-Mail seines Anwaltes gar nicht zum Gegenstand seiner eigenen Erklärung gemacht. Das hätte im Schreiben enthalten sein müssen! Rechtstipp: Wie kann man sich schützen? Die Vertragsparteien hätten von Anfang an übereinstimmend und ausdrücklich in einem Schreiben direkt und nicht nur in einem, das eigentliche Schreiben übermittelnde e-Mail ausdrücklich mitaufzunehmen gehabt, dass sämtliche Erklärungen die seitens des Verkäufers bis zur Vertragsunterfertigung abgegeben werden keine Rechtswirksamkeit entfalten, sondern ausschließlich und nur die endgültige Vertragsfassung auf welche sich beide Parteien ausdrücklich einigen. Eine solche Formulierung hätte aber den Verkäufer wohl auch hier nicht weitergeholfen, stellt nämlich der OGH fest, dass die Vertragsparteien eine Übereinkunft durch Festlegung des endgültigen Vertragstextes schon getroffen hatten. Kontakt & Info Hauptplatz 25 . 9500 Villach Tel.: + 43 (0) 4242 / 219399 Mail: kanzlei@hh-law.at

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