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Immobilien Zeitung Mai 2019

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Herzlich Willkommen zur Neuen Ausgabe von der Immobilien Zeitung Mai 2019!

© HPhoto Hannes

© HPhoto Hannes Pacheiner DAS IMMOBILIENMAGAZIN Nr. 34 / Mai 2019 DR. HASSLACHER ZU RISIKEN UND PFLICHTEN Gewährleistung bei Abverkauf von Eigentumswohnungen in einem über 20 Jahre alten Haus! Nicht selten werden ältere Miethäuser aufgekauft, darin Eigentumswohnungen hergestellt und Wohnungseigentum begründet. Welche Gewährleistungsansprüche bestehen bei Mängel? Nach dem Wohnungseigentumsgesetz muss bei Herstellung von Eigentumswohnungen in einem mehr als 20 Jahre alten Haus der Wohnungseigentumsorganisator ein Sachverständigengutachten über den Bauzustand vorlegen und den beschriebenen Zustand als bedungene Eigenschaft samt Darstellung der in den nächsten 10 Jahren anfallenden Erhaltungsmaßnahme in die Kaufverträge einbeziehen. Unterlässt der Bauträger dies, trifft ihn die Gewährleistung für einen solchen Zustand, der in den nächsten 10 Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten fordert. Es besteht dafür eine gesetzliche Gewährleistungspflicht für diesen Zeitraum. Im Falle eines Mangels beginnt die 3 jährige Gewährleistungsfrist nicht mit der Übergabe, sondern erst dann zu laufen, wenn sich für den Käufer innerhalb des Zeitraumes von 10 Jahren die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens oder wenn ein Gutachten mit der Beschreibung des Erhaltungszustandes überhaupt nicht vorliegt, die Notwendigkeit größerer Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei manifestiert hat. Diesen Gewährleistungsanspruch hat aber nicht nur der erste Käufer der Eigentumswohnung. Er kann, wenn er die Wohnung weiterverkauft, sein ausdrückliches gesetzliches Gewährleistungsrecht durch Zession an den Erwerber abtreten. 8 Im gegenständlichen Rechtsstreit den der OGH zu beurteilen hatte, wurde ein solches Gutachten nicht übergeben und hat der Kläger die Wohnung nicht direkt vom Bauträger gekauft, sondern von einem Wohnungseigentümer der diese vorher vom Bauträger kaufte und dann in weiterer Folge weiterverkaufte. Schon vor Abschluss des Kaufvertrages war aber der Keller im Haus schadhaft. Der Folge-Erwerber der Eigentumswohnung begehrte nun vom Bauträger Ersatz für die anteilig entfallenden Kosten der Sanierung des Kellers sowie, dass dieser ihm gegenüber anteilig für künftige Kosten im Zusammenhang mit der Sanierung des Kellers hafte. Der OGH, an den der Fall dann herangetragen wurde, hat ausgesprochen, dass diese Spezial-Gewährleistungsbestimmung des WEG bei Wohnungseigentum in Häusern, die älter als 20 Jahre sind, den Käufer vor der nicht ausreichenden Berücksichtigung der anstehenden Kosten künftiger Erhaltungsmaßnahmen bewahren soll. Es handelt sich um eine eigene, spezielle gesetzliche Schutzbestimmung für den Fall eines sukzessiven Abverkaufes von Wohnungen. Die 3 jährige Verjährungsfrist beginnt (innerhalb der absoluten 10 Jahre) erst mit dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem sich für den Erwerber die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens oder die Erforderlichkeit von größeren Erhaltungsarbeiten (sofern überhaupt kein Gutachten vorgelegt wurde) zweifelsfrei manifestiert. Eine Verjährung der Ansprüche war daher nicht eingetreten, da der Erwerber selbst innerhalb der 3 Jahre des Auftretens des Mangels die Klage eingebracht hat. Der Bauträger konnte nicht erfolgreich einwenden, dass den Anspruch nur der Erstkäufer dieser Wohnung hat. Der OGH hat festgehalten, dass selbstverständlich der Ersterwerber seine gesetzlichen speziellen Gewährleistungsansprüche an den nächstfolgenden Erwerber abtreten kann. Rechtstipp: Achten Sie dort, wo bei Althäusern Eigentumswohnungen begründet und abverkauft werden darauf, dass ein Gutachten über den Zustand und Darstellung künftigen Erhaltungsaufwand vorhanden ist. Ist dieses Gutachten fehlerhaft bzw. liegt überhaupt kein solches Gutachten vor bzw. manifestiert sich tatsächlich ein Mangel laut dem Gutachten, so können Sie innerhalb der 10 Jahre, spätestens aber 3 Jahre nach Kenntnis des Mangels den Bauträger gewährleistungsrechtlich immer noch in Anspruch nehmen. Kontakt & Info Hauptplatz 25 . 9500 Villach Tel.: + 43 (0) 4242 / 219399 Mail: kanzlei@hh-law.at

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