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Immobilien Zeitung September 2019

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Die neue Ausgabe der Immobilien Zeitung September 2019 ist am Markt! Viel Spaß damit.

© HPhoto Hannes

© HPhoto Hannes Pacheiner DAS IMMOBILIENMAGAZIN Nr. 38 / September 2019 DR. HASSLACHER ZU RISIKEN UND PFLICHTEN Wohnungseigentum an einer Doppelhaushälfte; Regenwasser dringt von der anderen Haushälfte ein. Gibt es Ersatzansprüche Um den Ersatz eines Schadens von jemanden zu bekommen, bedarf es in der Regel eines Verschuldens. Der Gesetzgeber hat aber auch die Leistung von verschuldensunabhängigen Ausgleichsansprüchen bei einer Beeinträchtigung durch eine behördlich genehmigte Anlage des Nachbargrundstückes vorgesehen. Gilt dies auch bei nicht behördlich genehmigten Anlagen und bei Miteigentümern derselben Liegenschaft (hier Wohnungseigentum)? Einen solchen Fall hatte der OGH unlängst zu 5 Ob 21/19b zu lösen. An einer Doppelhaushälfte, errichtet auf demselben Grundstück, besteht Wohnungseigentum. Der eine Wohnungseigentümer ließ einen Abfluss für das Oberflächenwasser an eine andere Stelle verlegen. Es kam, wie es kommen musste. Bei starkem Regen flossen die Wassermassen nicht mehr vollständig ab, sondern drangen über die Haushälfte des einen in die Haushälfte des anderen Wohnungseigentümers ein. Der geschädigte Wohnungseigentümer hat auf die Gefahrlosigkeit der Maßnahme des anderen vertraut, stand dann aber vor einem großen Schaden, nachdem plötzlich und für diesen unvorhersehbar, das Wasser bei 8 ihm in die Wohnung eindrang. Hätte er schon vorher eine Unterlassungsklage einbringen müssen (wie der Gegner argumentierte)? Der Geschädigte klagte den Schaden ein. Die Rechtssache ging bis zum OGH. Dieser hat die analoge Haftung auch bei nicht behördlich genehmigte Anlagen bejaht, wenn der Schaden bereits eingetreten ist, ehe der Betroffene die Möglichkeit zur Ausübung des Untersagungsrechtes nützen konnte. In Fällen fehlender behördlicher Genehmigung ist eine Regelungslücke im Gesetz anzunehmen, die durch analoge Heranziehung der Gefährdungshaftung nach § 364a ABGB geschlossen wird. Dazu ist erforderlich, dass ein Schaden auftritt und der Geschädigte der Schadensgefahr ausgeliefert war und für den Schädiger ein kalkulierbares Risiko besteht, das er zu seinem Nutzen eingegangen ist (der eine Nachbar hat ja den Abfluss verlegt, damit er einen Vorteil auf seiner Liegenschaft hat). Laut OGH liegt auch ein betriebstypischer Schaden vor. Schon nach dem allgemeinen § 364 Abs. 2 ABGB kann auch bei Wohnungseigentum der Eine den Anderen klagen, wenn Abwässer, Geruch, Lärm, welche das ortsübliche Ausmaß überschreiten, die Nutzung beeinträchtigen. Daraus leitet der OGH auch ab, dass auch der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 364a ABGB zwischen Wohnungseigentümern ein und desselben Hauses (Reihenhaus) möglich ist. Das Wasser war durch die Eingangstüre in die Doppelhaushälfte des Beklagten gelangt und von dort über die Fußbodenkonstruktion (die mit der anderen Doppelhaushälfte verbunden war) in dieses eingedrungen. Er konnte zunächst auf die Gefahrlosigkeit der Maßnahme des Nachbarn vertrauen. Die Gefahrensituation war daher nicht objektivierbar und konnte vorher nicht reagieren. Durch die Verlegung des Abflusses hat der geklagte Nachbar aber die bestehenden Abflussverhältnisse verändert. Zweck dieser Einrichtung, nämlich Ableitung des Regenwasser, wurde nicht verwirklicht, weil sich das Wasser staute. Der Eigentümer der einen Haushälfte hatte sohin dem der anderen Haushälfte den Schaden zu ersetzen. Rechtstipp: Nach § 364 ABGB steht gegenüber dem Grundstücksnachbarn ein Unterlassungsanspruch zu, wenn Einwirkungen in, die örtlichen Verhältnisse überschreitendem Ausmaß, die die ortsübliche Benützung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigen! Eine unmittelbare Zuleitung ist unzulässig. Kontakt & Info Hauptplatz 25 . 9500 Villach Tel.: + 43 (0) 4242 / 219399 Mail: kanzlei@hh-law.at

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